仲量聯行：乙丙商廈改建學生宿舍　潛在回報高於酒店

內地生持續來港就學，學生宿舍需求急增，仲量聯行最新報告顯示，按照可預見的供應情況，現時全港學生床位短缺數量，3年後將增加近一倍至約14.72萬個。市場資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓，預計改建學生宿舍後，潛在內部回報率可達18%，較改裝酒店為高。

該行研究部資深董事鍾楚如表示，2025至2026學年全港學生床位短缺約7.63萬個，預計到2029至30學年，床位缺口將會進一步增加7.09萬個，反映市場供應嚴重滯後。截至今年4月底，本港主要學生宿舍項目提供約6,900個可租床位，入住率高達98至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近一成。

而未來新增供應亦相當有限，計及已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請、以及本財政年度潛在政府賣地項目，截至4月底，估計潛在床位供應約1.63萬個，遠未能滿足預期需求，該市場具龐大增長空間，有潛力發展為更成熟的另類房地產投資類別。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，早期的改建焦點多集中於酒店，但隨酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間已逐步收窄。相反，乙級商廈空置率連續五年高於10%，而且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格，較2019年高位回落15.2%及50.5%，屬具吸引力的入市時機。

儘管乙、丙級商廈的改建工程難度，以及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。該行估算，以每平方呎總成本約8,000至9,500港元計，假設每個床位月租維持約7,000至10,000元水平，寫字樓改建學生宿舍項目，在5年投資期內的目標內部回報率可達15至18%，較酒店改建項目的13至16%為高。

他指出，除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦促使資金轉向，去年推出的「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5,100個床位，大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢加快部署。

該行香港項目發展服務部主管黃天賜補充，寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大，主要是大廈本身的技術條件，如樓面布局、外牆及窗戶系統、機電及管道系統等。在理想情況下，相關系統符合學生宿舍要求，室內改裝成本每方呎約1,300至1,400元；但若涉及外牆翻新、機電及管道系統升級或更換，資本開支便可能顯著上升。因此，投資者宜進行早期技術評估，以判斷開支水平。