專家樓評：港人內地收入申按揭遇阻滯

不少人抱有一個誤解，以為只有內地居民來港買樓申請按揭才會困難重重。事實上，不少早年北上大灣區發展的年輕港人近期有意趁樓市回暖回流置業，而他們申請按揭時均遇到難題：如何令銀行信納其在內地取得的收入？

一位客戶任職內地一家500強企業，並在內地有完整的報稅紀錄。去年他返港協助朋友創業，但該初創公司對本地勞工法例與稅務安排不熟，同事既未有為其準備僱主報稅表，糧單亦極為簡陋，加上買家長期在內地生活，回港後尚未收到本地稅單，結果在糧單稅單不完整的情況下，客戶的按揭申請遭到銀行拒絕。幸好，即時協助他向銀行補交其在內地跨國企業的完稅證明，並由新公司加簽一份詳細的入息證明文件，向銀行申述其職業生涯的延續性，最終才獲銀行破格批出按揭。

中港企薪酬結構差異大

這個個案反映出，入息證明不齊固然會被落閘；但即使交得出完整的內地報稅紀錄，亦不代表申請就萬無一失。因為中港兩地企業在薪酬結構(如底薪與花紅的佔比)上存在極大差異，這種制度上的文化衝突，往往會直接影響銀行最終如何計算申請者的收入水平。

此外，之前曾協助一對夫婦，二人分別為香港人及內地人，且長期在內地生活工作。初步諮詢時，兩人月入合共約為兩萬元(人民幣‧下同)，剛好能通過心儀單位所需的最低入息要求，於是二人滿心歡喜地準備入市。

但經了解後，卻發現二人口中的兩萬元月入，乃包含所屬公司發放的季度花紅。若只計算基本底薪，他們的總收入合共只有一萬元，扣除內地個人所得稅後，反映在稅單上的每月淨收入更只有約7,000元。由於該筆大額花紅在發放時並未有正式向稅局申報，他們所呈交的官方稅單完全不能反映平均兩萬元的月入水平。結果在銀行的初步批核，二人一年總收入由24萬元暴跌至8.4萬元。

同樣的處理手法並未見於在港獲得的花紅收入，後者銀行一向允許以兩年平均數計算。內地花紅的計算方法被「搬龍門」，乃因香港銀行對內地的薪酬獎勵制度不熟悉，特別是對「未報稅花紅」在內地應如何扣稅、是否屬穩定收入存有疑慮。

內地花紅需有完稅證明

面對這筆「消失的花紅」，協助這對夫婦跟多家大型銀行反覆溝通與申述，證明買家的行業特性以及花紅的延續性，才「成功爭取」其中兩間對內地入息較友善的銀行破格處理。銀行要求夫婦向內地僱主索取官方加蓋公章的收入證明，證明他們過去半年的平均收入確實達到兩萬元，最終才化險為夷，成功獲批。

從第二個個案可見，若港人來自內地的收入含有花紅，需確保該筆花紅已依法報稅，並能清晰顯示在完稅證明上。若花紅發放期少於兩年或屬新入職，香港銀行則有機會仍只計算其基本月薪。如有需要，申請按揭前可先向專業的按揭顧問查詢，對方會因應其收入、資產和報稅紀錄，預先檢查文件完整度和評估申請難度，確保過程萬無一失。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣