【星之谷】把握樓市升浪甩按保　享15%退費兼解鎖物業用途

近期樓市回暖，差估署數據顯示樓價連升11個月，創下兩年半高位。對於早年選用高成數按揭上車的業主，這是一個值得留意的契機——物業升值，意味着有機會「甩按保」，即為物業的按揭成數減至7成或以下——如果能夠在申請按揭的首3年甩按保，更可獲退還部分按揭保險保費，同時亦可解除按揭保險的枷鎖，靈活選擇物業自住或出租，亦為將來再置業打好基礎。

馮女士兩年前以840萬元買入將軍澳一個單位，當年經按揭保險申請8成按揭，貸款額672萬元。兩年過去，馮女士的物業價值有所上升，正是轉按甩走按揭保險的大好時機。

馮女士尚餘貸款額約650萬元，其最新估價已達到1,040萬元，實際按揭成數已降至約62.5%（650萬 ÷ 1,040萬），只要將按揭餘額轉至另一銀行，按揭成數降至7成以下，就可以甩走按揭保險。如果她有資金周轉需要，更可利用轉按，套現大約78萬元（1,040萬 x 70% - 650萬）的資金。

那為甚麼說現在是馮女士甩按保的最合適時機呢？因為按照兩間主要的按揭保險公司規定，在第3年甩走按保，可以退回15%的按揭保費，以馮女士2年前繳交約7萬元的按揭保費計算，現時退保，可以獲退回約1萬元。再加上原按揭的兩年罰息期已過，轉按亦毋須支付任何罰款或罰息。

轉按可減月供兼套現

至於在利率層面，就她的個案而言，轉按不會增加利息開支，甚或可以減少。因為兩年前正處於按揭利率的高位，一般H按利率為H+1.3%, P-2%，實際利率為3.25%，與現時新造按揭的利率一致。不過目前有多間銀行提供定息按揭供客戶選擇，頭三年或頭五年的利率低至2.73%，以馮女士的個案為例，轉用定按更可即時減少每月供款約1,800元。

在甩走按保的同時，亦令物業的用途限制得以解除。選用高成數按揭的業主，在申請按揭時必須聲明物業為自住用途，不得出租，否則屬於違規，有機會被要求補回按揭成數差額，甚至被call loan。然而，一旦成功甩按保，按揭成數降至7成或以下，物業便不再受按揭保險的限制。業主可以自由選擇自住，或將物業出租賺取租金收入。

甩走按保亦都為日後換樓鋪路。由於按揭保險計劃設有規定，每位申請人只能為一個物業申請高成數按揭。換句話說，如果馮女士一直持有現有物業而不甩按保，她的按揭保險名額便會被佔用，日後想再買入第二個物業時，便無法申請高成數按揭，只能借最多7成。但成功甩按保後，按揭保險名額便會釋放出來，馮女士的下一個物業便可重新申請8成按揭，毋須因為名額被佔用而被迫支付更高首期。

樓價回升，為選用高成數按揭的業主提供難得的甩按保契機。她的個案顯示，只要物業升值足夠、罰息期已過，甩按保不僅可以退回部分保費，更能解鎖物業的出租限制，甚至透過轉按套現滿足資金需要，為日後再置業作好準備，業主應趁機檢視個人按揭狀況，把握時機作出部署。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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