專家樓評：物業轉按套現清數助減債

美國聯儲局主席換班在即，貨幣政策走向惹來市場多番揣測，加上國際油價持續回升，通脹壓力揮之不去，令市場對未來大幅減息的預期顯著降溫。在息率走勢倍添變數的大環境下，本港業主應如何未雨綢繆？隨着近期本港樓市回穩，物業估價漸見支撐，利用轉按套現進行「債務重組」，或可成部分業主應對高息環境、釋放現金流的「救生圈」。

前陣子分享過今年首季的統計資料，3月份的轉按批出宗數高見765宗，突破了過往600至700宗之間的區間。轉按除用來減低利息支出及賺取回贈外，可能未必為意其「債務重組」功能。業主可以利用低息、長年期的按揭，取代高息、短期的雜亂債務，繼而做到紓緩短期財政壓力的效果。

高薪族常墮入理財盲點

一位業主5年前以約1,000萬元買入九龍區新盤，當時僅做六成按揭，分30年期，按揭息率2.5厘，月供約23,707元。有些高薪族常常墮入債務結構盲點，自認為其收入足以應付大大小小的貸款，結果私貸批核快，還款期卻極短(常一至5年)。業主因投資周轉借了120萬元私貸，短短兩三年的還款期每月需額外償還近5萬元本金加利息。連同供樓，每月總還款飆升至近73,700元，即使原來的收入很高也會感難以應付。

幸好業主當年未借盡按揭成數，物業仍有套現空間。在向銀行查詢估價時，發現該新盤抗跌力強，單位買入至今，估價僅由1,000萬元微調至970萬元。按現行政策，物業可做七成按揭，貸款額達679萬元。扣除540萬元未償還本金，業主成功套現139萬元。這筆資金不僅能全數清還他120萬元私貸，更可套現19萬元作應急之用。

不過，清數轉按屬高風險債務重組，銀行審批較嚴格。該名業主入表的銀行中，有中小型銀行按息高達4.75厘；大型銀行則批出3.25厘，幸而成功獲一家大型銀行以3.25厘批出貸款。因為供款期拉長到30年，新按揭之下業主的每月還款降至僅29,550元，比原本逾7萬元的總開支驟降44,150元，此還未計他所賺取的1%現金回贈。

為防範道德風險，銀行不會將套現資金直接存入業主戶口，以免客戶再作炒賣。普遍做法是由律師樓或銀行直接開本票，寄往債權機構，確保債務被徹底抹去。這個案之所以成功，關鍵還有業主的信貸評級。同時背負供樓與私貸，會令信貸使用率見頂，隨時有降級風險。本案業主雖借貸額大，但從來沒有拖延還款，評級維持在良好的D級，故整個申請過程也相當順利。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣