美聯黃建業：工商舖價跌返逾10年前　上調今年交投量預測

2025年上半年工商舖市場交投顯著回暖。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據，上半年工商舖買賣登記錄2,286宗，按年增約38.9%；惟成交金額僅279.72億港元，按年跌約9.5%，呈現「量升額跌」格局。美聯集團暨鋑聯控股主席黃建業認為，非住宅物業價格急跌，已經回到逾10年之前，價跌帶動租金回報率攀升，加上利率下行與流動性充裕，「磚頭文化」再抬頭，故上調全年交投量預測，勢創4年新高。

綜合美聯工商舖及差估署的數據，工廈、商廈及商舖的價格皆「急跌」，較高峰期出現顯著的跌幅，全部時光倒流逾10年之多。工廈價格較高位回落近三成，更重返2013年水平。當中，甲級及乙級商廈售價分別跌約40.7%及約44.9%，雙雙跌回2012年水平；舖位價亦重創逾四成，重返2012年水平。

黃指出，工商舖價格急跌，除了反映經濟狀況，亦由於以下兩大原因；包括業主及發展商為降低債務比率，主動降價求售，有個別新盤物業的平均出售呎價低於建築費，等於「零地價」放賣。同時，銀行態度審慎，收緊非住宅物業的按揭批核，令買家難以申請按揭。業主為放貨需進一步減價。

工商舖售價急跌帶動回報率全面回升，已全線穩守約3厘以上水平，個別板塊更升至約4厘或以上。其中乙級商廈回報率達約4.1厘位列首位，按年擴闊約0.7個百分點，升幅冠絕各板塊；排在第二的是工廈約4厘回報率，按年升0.5個百分點；甲廈回報率亦升約0.5個百分點至約3.6厘。至於，商舖及零售樓宇最新回報率亦達約3.4厘，按年亦升約0.3個百分點。該收益水平已吸引長線資本重新部署非住宅物業，為市場提供底部支撐。

展望下半年，他認為，股市暢旺，利好經濟活動及投資氣氛，整體工商舖物業有望受惠於投資者及用家「聰明錢」搶閘入市，成交及租務保持活躍水平，用家購入細單位自用的個案漸增，反映工商舖物業已漸離谷底。當中，商廈及商舖更有機會吸引教育及金融機構入市，交投保持平穩走勢。

黃上調全年工商舖買賣成交量至約4,500宗，料按年可升約30%。不過，市場買賣的求失衡有機會持續，各業主為減低負債，個別物業可能進一步劈價求售，相信工商舖的價格或持續尋底，待覓得支持點後才有望回升，如果經濟情況沒有惡化，相信整體的跌幅會收窄，價格不會再出現巨大跌浪。

他又指，現時工商舖成交已漸漸走出谷底，投資者及用家重燃入市意欲，如政府需要穩定價格，可提出政策扶持，最有效的措施是在各層面搞好香港經濟，同時吸引高質資本來港經商，助更多新經濟產業、科創公司、家族辦公室等落戶，促進本地商業生態圈多元化業務發展，其中一項可行建議，是放寬投資移民限制，將購買工商舖物業的金額全部計入投資額，鼓勵透過置業投資移民來港，利好香港長遠發展。

工商舖各板塊的成交可望於下半年保持活躍，不過租售價走勢各異。商廈方面，美聯商業董事李鎮龍亦上調今年商廈交投量的預測至約1,100宗水平，按年增加約五成。不過，除甲廈的租金有望上升之外，甲廈的售價及乙廈的租售價將持續下跌。

美聯旺舖董事江靜明預期，商舖市場會維持「以價換量」的局面，個別業主為降低借貸比率，願意降價套現，刺激成交量上升。價格繼續面臨壓力，預料售價將下調約5%至10%。政府近年正在打造「留學香港」品牌，資金充裕的教育機構料趁低吸納人流較多的商舖自用，帶動今年商舖成交回穩，預計全年成交共錄約1,000宗，按年上升約5%。

至於工廈市場，美聯工商高級區域營業董事文啟軒預期，今年工廈租金料微跌約5%。售價方面，鑑於工廈買賣成交顯著回暖，下半年售價跌幅有望收窄，預計今年全年工廈售價會下跌約10%；而全年工廈成交量達約2,400宗，按年上升約30%。