專家樓評：按揭供款年期由「齡」話事

同一個單位，同樣的按揭成數和貸款額，供款30年和15年的全期利息可以相差數十萬至過百萬元不等。可以的話，買家當然希望早點供完，但較長供款年期的入息要求較低，也讓買家攤分每月供款壓力，故實際上年輕人上樓時，一般都希望供款年期愈長愈好，可以的話最好供夠最長的30年。

值得注意的是，即使買家有一定的財力應付首期和每月的還款，也不代表供款期的長短全然由買家話事，今期談談申請人年齡和物業樓齡對按揭成數的影響。

樓齡逾55年較難申按 銀行普遍用「75減」計算

談到按揭供款年期的計算，相信不少讀者曾聽過「75減」或「80減」等說法，這其實是行內對「供款年期上限」的計算方法的簡稱。簡單來說，就是以75或80減去樓齡或申請人年齡，取較低者作為可批出的供款年期上限。

例如西灣河太安樓樓齡已達57年，用「75減」的話，供款年期最長只可做18年，言則一個24歲青年才俊買太安樓的話，即使以75減24歲人齡後的數字遠高於30，因銀行會取減人齡和樓齡後的較低者，該位才俊最多還是只會獲批18年供款年期，而非一般上限30年。

最近處理過一個真實個，客人今年35歲，月入25,000元，購買一個單幢式住宅單位，成交價約315萬元。本來客人曾聽過代理輕輕帶過單位「有啲年紀」，當時他不以為然，心想最緊要單位合眼緣，故他爽快簽下一份45天成交的臨時買賣合約。

豈料隨後他申請按揭時，就被銀行指出物業樓齡已達58年，按照「75減」計法，只能批出最多17年按揭。由於年期縮短，七成按揭的每月供款額由約8,600元大增至約13,000元，入息要求由每月約19,800元變成28,700元。雖然大部分銀行都採用「75減」，但也物色到數間用「80減」計法的中小型銀行，換言之，供款年期可以由17年增加5年，至22年。

高樓齡物業批貸較保守

不過，有銀行表明用「80減」的話，封頂息率要加0.5厘即至4厘，即使現在非加息周期，0.5厘的代價亦非人人都能接受。幸好後來找到另一間銀行，表示可以將單位的預計租金收入也計算成客人入息一部分，因為收入增加，最終成功獲批七成按揭，封頂息率定於3.5厘，供款17年。

根據經驗，大型銀行對高樓齡物業較保守，普遍不太受理樓齡超過55年的物業按揭申請，故在買舊樓前，應先了解物業樓齡(可向代理查冊或自行網上查閱)；倒過來說，假如物業仍非常新，但買家年事已高的話，也要小心即使自己仍有一定收入或資產，銀行以「75減」或「80減」人齡批出的供款年期還是會較短。如有需要，較年長的申請可考慮加入一位年輕的擔保人，以拉高入息和拉長供款年期。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣