加息周期下轉按仍有着數？專家醒你錢搵錢良方

步入加息周期後，本港銀行除了上調最優惠利率(P)之外，亦多次上調按揭封頂息率，及至9月有大型銀行更大幅上調按揭封頂息率0.5厘，令到新做按揭息率，較數年前的按揭封頂息率為P減2.85厘(3.025厘)及近一兩年為P減2.5厘(3.375厘)，息率明顯高了0.75至1.1厘，每100萬元貸款額計，每月供款多425.5至617元。

這個差距，在早前銀行按揭現金回贈曾一度高達3%時，對有意轉按套現作其他投資的人，仍然算是對沖到增加的成本。可是近日銀行的按揭現金回贈已跌至2至2.2%的水平，轉按的吸引力，表面上是大減了，實際上又是否真的無利可圖呢？

以太古城某個案做例子，於2018年初購入該屋苑900多方呎的3房單位，當時購入價約1,500萬元，現時網上銀行估值大約為1,424萬元，估值上是較當年購入價跌了。不過，由於當年1,000萬元以上住宅物業，只可以做50%按揭，是以當年的貸款額最高僅為750萬元。

由於政府於7月時放寬按揭限制，現時在不申請按揭保險的情況下，1,500萬元或以下的自用住宅，最高按揭成數為70%，也即是說，以現時單位估值為1,424萬元計，最高可以借996.8萬元，加上單位原本已供款約5年，最新未還貸款額為約665萬元，即轉按最高可套現金額為331.8萬元(996.8萬元減665萬元)。

這331.8萬元，如全數放於高息存款戶口當作流動資金，可以賺到相等於供樓的利息(4.125厘)，連同轉按可賺到逾21萬元的按揭現金回贈，能抵銷至少6個月的利息開支，轉按後變相是多了一筆300多萬元的免息流動資金，可以在淡市下隨時看準時機出擊。

近日樓價下調，部分新界藍籌屋苑樓價跌至400萬元以下，例如沙田第一城，部分單位成交價已跌至約380萬元的水平，以套現金額可以購入做50%按揭，假設收取現時市值每月約1.3萬元的租金，扣除供款支出約9,200元，仍有餘款可支付管理費等開支。等同轉按後，多了一間物業，仍有多約140萬元的流動資金，可考慮作其他的投資部署。

以上只是一些情景假設，每間銀行審批準則及計算方法也有差異，而每人的財務情況亦會有差異，如不太會計算如何才最合適自己的需要及風險承擔取向，建議找銀行或按揭代理先做做預先評估，以更清晰知道自己的貸款能力，同時了解不同方案的風險成本，以作最合適自己情況的決定。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣