樓市異象！英美紐加樓價「疫」市飆升　原因是...

新冠疫情爆發以來，全球樓市最初跟隨金融資產市場下跌，但之後很快就迎來了一輪強勁的反彈復甦。美國、加拿大、英國和新西蘭的樓市更是如火如荼，樓價飆升甚至引起了各國央行的擔憂。高盛研究報告指出，帶動今輪全球樓價升勢的主因在於疫情之前已出現的供不應求現象。

高盛統計了英、美、加、紐四國的樓市變化，綜合了各地的主要樓價指數，發現新西蘭樓價在過去一年上漲了30%，美國和加拿大上漲了20%，英國上漲了10%。這種現象引起了各界擔憂，新西蘭央行最近也把當前的樓價水平形容為「不可持續」。

高盛指出，樓價升幅主要受供求推動，除了當前極低的按揭貸款利率，及在家工作趨勢推動了住屋需求外；另一個被低估的樓價動力正是供應緊絀。從空置率來看，各國的房屋空置在疫情爆發前已出現下跌趨勢，近日更是加速了跌勢，美國、加拿大和英國的房屋庫存已逼近歷史低位。

●為何房屋供應如此緊張，短缺問題是否會繼續推動樓價上漲？

高盛認為，建築活動受限是造成房屋供應短缺惡化的主因，背後更深層原因包括原材料、勞動力和土地法規的限制。

建築材料價格疫情期間飆升，因為材料生產商最初擔心疫情，於是大幅減產及降低庫存，怎料其後需求出現了大幅反彈，供不應求導致材料價格飆升。儘管材料價格已開始放緩，但英國皇家特許測量師學會(RICS)調查顯示，近80%的建築商仍然表示，材料短缺正在限制建築活動。

其次，最近建築職位空缺激增，表明英、美、加、紐四個經濟體都存在勞動力短缺，尤其是新西蘭和加拿大的勞動力短缺。然而，疫情並非導致勞動力短缺的唯一原因，甚至在疫情大流行之前，這4個國家的建築職位空缺已經接近或達到歷史高位。

高盛續指，美國和加拿大的房屋短缺，主要是由勞動力短缺等暫時性因素造成，短期內應該會有所緩解。然而，嚴格的土地使用規管造成的土地短缺，可能會繼續影響大多數國家的房屋供應，尤其是英國。新西蘭政府近日也表示，可以放寬監管限制幫助恢復住屋供應。

雖然材料和勞動力供應影響等臨時因素的緩解，有望支持住屋供應的最終復甦，但更長遠的因素如土地使用法規等限制，應會在未來幾個季度繼續推高樓價，尤其是在美國、加拿大和英國。