香港樓價升得比其他城市慢 原因係乜?
香港各區都有屋苑樓價創新高,為甚麼仍堅持睇淡?回答這問題前,不如大家探討一下,為何過去一年環球樓價大升,而香港樓價卻大為落後?是甚麼原因令香港這座樓價貴絕全球的城市,不再成為升市火車頭?當中的因由,將於下文分析。
雖然最近持續有創新高二手成交,惟短線搶高並不應過度敏感。若是投資者,更應該將目光「放遠啲」,要有國際視野。萊坊於上周二(6日)發布今年首季《全球城市住宅指數》,全球城市樓價按年升約7.4%,是2007年以來最快增速,而香港樓價按年僅升2.2%。反映香港落後全世界,印證了小弟早前多篇專欄,香港樓價升幅的確不如海外;反觀內地城市如深圳及上海,今年首季樓價分別上升約3.4%及5.3%。
該指數根據國家統計局或央行發表的官方樓價數據,追蹤全球150個城市的一般住宅樓價表現。當中有43個城市錄得逾1成樓價升幅。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指,由於香港高基數效應,住宅樓價升幅於過去一年比其他城市慢。
換言之,由於香港樓價已是貴絕全球,百尺竿頭再難更進一步,這亦解釋了為何過去10年新界樓的升幅,遠高於港島及九龍區的樓宇。以目前樓價之高,買樓動輒按揭長達25至30年,入市前需要謹慎諗一諗。反正樓價樓價再升有限,投資值博率低,上升幅度有限。反之,向下空間卻甚大。何不「畀啲耐性」判斷形勢、考慮清楚?
更重要的是,香港房屋政策有所變。至於會變成點?大家可以參考一下內地的房住不炒。曾經民眾以為內地政府逾3成收入來自房地產,若然計及相關產業,如水泥、鋼鐵及電器等,其產值更是難以估算。可是當發覺樓價飆升對民生、社會造成重大威脅,內地當局即使刮骨療毒,也寧願忍受陣痛,決心將樓價升勢擊沉。
最近,北京市更直搗升市火車頭的學區房,傳出區內樓房與優質學區不再有明確掛鈎。情況就等於港島的11及12,九龍的34及41校網,若家住校網內的學生,不再優先獲名校收錄,樓價必然大跌。內媒亦指,相關片區內的業主心態即時動搖,西城德勝片區有放盤緊急降價,業主報價從1,000萬元降至920萬元人民幣,而該單位面積59.8平方米(643方呎),樓齡41年,呎價達14,308港元,樓齡、樓價都拍得住香港荔枝角美孚新邨。
綜合國內一連串打擊樓價的政策,可見當局決心,而打擊學區房,更是打蛇打七寸,對於遏止樓價升勢可謂對症下藥。相信房住不炒的政策很快會進入香港,以圖解決香港的深層次矛盾。而劏房租管條例將於周三(14日)首讀,有望年底推行,就是其中一例,可見政策正在改變。
最後,說一說樓價短線走勢。雖說樓市與股市並不相同,兩者流通性更是雲泥之別,但某程度上來講,兩者有一個共通點,就是短線內股價或樓價可以超現實飆升,但當水退之時,估值最終都會修正。就如6月底時,港股一度升穿29,000點,市場還熱切期待「七翻身」,尤其是正值內地有100周年大日子,料想有維穩力量沖喜,恒指定能上衝三萬點。怎知又是市場一廂情願,上周五(9日)恒指更一度跌穿27,000點。
東網產經專欄作者 林南冧